Reforma planowania przestrzennego spowoduje straty inwestorów posiadających grunty rolne

Inwestorzy, którzy nabyli działki rolne klasy I do III z zamiarem zabudowy przed wprowadzeniem reformy planowania przestrzennego, znaleźli się w trudnej sytuacji. Pomimo posiadania decyzji WZ dla tych gruntów, nie mają możliwości ubiegania się o pozwolenia na budowę. To wynika z braku przepisów przejściowych dla tego typu inwestycji w ramach nowej reformy.

Aby przystąpić do realizacji inwestycji budowlanych na gruntach rolnych, konieczne jest spełnienie dodatkowych wymogów określonych w Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 3 lutego 1995 roku (Dz.U. 2022 r. poz. 2409, ostatnia zmiana Dz.U. 2023 r. poz. 1688). Według art. 11 ust. 1 tej ustawy, jeżeli działka rolna jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przewidującym jej przeznaczenie na cele nierolnicze, inwestor musi uzyskać decyzję o wyłączeniu tej działki z produkcji rolnej przed rozpoczęciem budowy. Obowiązek ten nie dotyczy jednak gruntów rolnych klasy IV, IVa, IVb, V i VI o pochodzeniu mineralnym.

W sytuacji, gdy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania, jej przeznaczenie na cele nierolnicze zależy od tego, czy jest użytkiem klasy I do III, czy klasy IV do VI. W przypadku gruntów klasy I‒III, konieczna jest zmiana ich przeznaczenia w planie miejscowym, co wymaga dodatkowo zgody ministra odpowiedzialnego za rozwój wsi (art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych). To oznacza, że inwestor nie może ubiegać się o wydanie decyzji WZ dla planowanej inwestycji na takiej działce i musi czekać na uchwalenie planu miejscowego przez gminę, licząc jednocześnie na to, że te grunty zostaną przeznaczone na cele nierolnicze.

Art. 61 ust. 1 pkt. 4 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 r. (Dz.U. 2022 r. poz. 977; ost.zm. Dz.U. 2023 r. poz. 2029) wskazuje, że decyzja WZ może być wydana tylko jeśli teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. W przypadku gruntów klasy I do III wymagana jest taka zgoda. Zgodnie z art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, dotyczy to tylko gruntów rolnych znajdujących się w granicach administracyjnych miast.

Kiedy jednak grunty są użytkami klasy IV do VI, inwestor nie musi czekać na uchwalenie planu miejscowego. Po uzyskaniu decyzji WZ ma obowiązek posiadać decyzję o wyłączeniu takiej działki z produkcji rolnej przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę.